16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року № 340-IX (далі – Закон), яким внесено значні нововведення до багатьох норм законів та кодексів, що регулюють сферу реєстрації нерухості в Україні, в т.ч. і до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-IV. Зазначений вище Закон став відомий, як «антирейдерський закон», він передбачає посилення захисту прав власності, економічних інтересів громадян та інвесторів, а також зменшує ризики незаконного заволодіння майном.
В Пояснювальній записці до проекту вказаного вище Закону України було передбачено, що даний Закон України розроблено з метою запровадження дієвих запобіжних антирейдерських заходів щодо захисту майнових прав власників і користувачів земельних ділянок з метою запобігання протиправному поглинанню і захопленню підприємств в аграрному секторі економіки, оскільки протягом останніх років рейдерське захоплення земель та майна сільськогосподарських підприємств набуло загрозливого для економіки країни характеру.
Яким же чином вказаний «антирейдерський закон» покликаний захистити право власності об’єктів нерухомості? По-перше, змінено визначення терміну обтяження. Від тепер під даним терміном розуміється «заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або такі, що виникли з правочину» (п.5 ч.1 ст.2 Закону).
Пунктом 4 частини першої статті 4 Закону, який викладено в новій редакції, визначено перелік обтяжень речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, а саме: заборона відчуження та/або користування; арешт; іпотека; вимога нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно, встановлена власником такого майна; податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва; інші обтяження відповідно до закону.
Таким чином, після набрання чинності Законом іпотека є обтяженням речових прав на нерухоме майно. Зазначене впливає на належне визначення державним реєстратором територіальності проведення реєстраційних дій, оскільки державна реєстрація обтяжень згідно із частиною п’ятою статті 3 Закону проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Водночас, з урахуванням сучасного програмного забезпечення Державного реєстру прав на сьогодні під час державної реєстрації іпотеки державним реєстратором слід використовувати заяву про державну реєстрацію права з типом «інше» та підтипом «обтяження».
Наступним вагомим запобіжним заходом протидії рейдерству стали нові можливості у надані власнику нерухомого майна права подавати заяву про заборону вчинення реєстраційних дій. Згідно із внесенними змінами відтепер встановлені такі правила для власника нерухомості:
- змінено строк прийняття державним реєстратором рішення про відновлення реєстраційних дій, якщо власником об’єкта нерухомості подано заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, проте неподано судове рішення про заборону вчинення реєстраційних дій. Такий строк змінено з 10 робочих днів на 15 календарних днів;
- запроваджено механізм повторного подання заяви власником щодо одного й того ж самого об’єкта нерухості строком через 5 календарних днів з дня завершення вищезазначеного 15-денного строку, а в разі відкликання попередньої заяви – через 5 календарних днів з дня такого відкликання;
- повторне подання власником об’єкта нерухомості заяви про заборону вчинення реєстраційних дій щодо одного й того ж самого нерухомого майна, у разі якщо за попередньою заявою подано рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, можливе через 5 календарних днів з дня реєстрації судового рішення про скасування судового рішення, що було підставою для прийняття рішення про зупинення проведення реєстраційних дій, відповідно до ст.311 вказаного вище Закону.
На підставі, запровадженних у 2018-2019 роках, правил протидії вчиненню рейдерських атак на сьогоднішній час діє механізм контролю даних реєстрів про права на нерухомість та бізнес. Кожен громадянин може стежити за відомостями в державних реєстрах за допомогою сервісу SMS-маяк, який повідомляє власників про зміни у статусі їхньої нерухомості та бізнесу.
Головний спеціаліст відділу взаємодії з
суб’єктами державної реєстрації та
підвищення кваліфікації державних
реєстраторів Управління державної
реєстрації Східного міжрегіонального
управління Міністерства юстиції (м. Харків) Г.О. Котляр
